Fyrir hverja eru húsaleigubætur?

Fyrir 12 árum síðan voru lög um húsaleigubætur samþykkt á alþingi með 58 atkvæðum. Frumvarp til þessara lagasetningar var sett fram, vonandi í þeirri trú að þessi lög myndu jafna aðgengi fjölskyldna að hentugu húsnæði. En markmið laganna samkvæmt 1. gr. „er að lækka húsnæðiskostnað tekjulágra leigjenda og draga úr aðstöðumun á húsnæðismarkaði“. Tilgangur þessara laga var því nokkuð göfugur, en mögulega eitthvað vanhugsaður.

Ef litið er til þróunar húsaleigu á almennum markaði frá gildistöku laganna verður það skýrt hverjum sem það vill sjá að þessar bætur renna ekki til tekjulágra fjölskyldna. Þess í stað færst hluti af skatttekjum hins opinbera í vasa þeirra efnameiri. Leiguverð á almennum markaði hefur hækkað hlutfallslega meira á umræddum tíma en þær vísitölur sem helst er hægt að miða við. Á þessum tíma hefur Byggingavísitala hækkað um 121%, Vísitala neysluverðs til verðtryggingar hefur hækkað um 96% og fasteignaverð í Reykjavík hefur hækkað um 207%. Við gildistöku lagana var meðal leiga á 3 herbergja íbúð í Reykjavík um 33.000 og ef hún myndi fylgja ofangreindum vísitölum ætti sambærileg leiga í dag að vera á bilinu 65 - 100.000 kr. Samkvæmt lauslegri könnun þá telst meðalleiga á 3 herberja íbúð í dag vera um 120.000 kr. sem er 20 - 55.000 (20 - 85%) krónum umfram rökstudda hækkun. En af hverju hefur húsaleiga hækkað svona umfram það sem eðlileg getur talist. Einn þáttur sem undirritaður telur að eigi þátt í þessari þróun er sú staðreynd að á sama tíma hefur „innkoma“ leigutaka hækkað sem nemur húsaleigubótum. Húsaleigubæturnar fara með öðrum orðum beina leið til leigusalans. Þannig er í raun ekki verið að aðstoða leigutakana og enn síður verið að jafna aðstöðumun. Í raun var búið til kerfi sem hækkar greiðslugetu eftirspurnarhluta leigumarkaðsins til hagsbóta fyrir framboðshlutann.  Þannig hefur lagafrumvarp sem var sett fram í þeim tilgangi að jafna hlut tekjulágra hækkað leigu á almennum markaði. Eftir sitja þeir sem eru á leigumarkaði og fá ekki fullar húsaleigubætur og þurfa því í raun að greiða hærri leigu en eðlilegt getur talist.

Ég ætla ekki að fara djúpt í það hvað eðlilegt leiguverð ætti að vera því ég tel best að framboð og eftirspurn ráði þar mestu óafskipt af hinu opinbera. Til viðmiðunar er ágætt að hugsa sér hver eðlileg ávöxtunarkrafa á fjárfestingu í fasteign sé. Ef litið er til langs tíma (20 – 30 ár) hækkar fasteign að jafnaði um 1 – 2 % umfram verðlag. Ef miðað er við 5% ávöxtunarkröfu á 20 milljóna fjárfestingu í 3 herberja íbúð í Reykjavík væri húsaleigan 80 – 100 þúsund að meðtöldum u.þ.b. 14.000 kr. í fjármagnstekjuskatt, sem er efni í aðra grein. Það lætur nærri að seigja að meðalleiga á almennum markaði sé í dag þessi upphæð að viðbættum húsaleigubótunum.

Sama hefur gerst þar sem hið opinbera er að blanda sér með styrkjum í það sem ætti að vera unnið á markaðslögmálum og ber þar helst að nefna vaxtabætur sem ganga beint inn í greiðslumat og leiða þar með til hærra fasteignaverðs.